Vânzarea este contractul prin care vânzătorul transmite sau, după caz, se obligă să transmită cumpărătorului proprietatea unui bun în schimbul unui preț pe care cumpărătorul se obligă să îl plătească. Prin vânzare se poate transmite și un dezmembrământ al dreptului de proprietate, dar se poate transmite și doar nuda proprietate și rezerva un dezmembrământ (de exemplu dreptul de uzufruct viager). Acest contract își are sediul în Articolele 1.650 – 1.762 ale Codului Civil Român.
Camera Notarilor Publici București a dezvoltat un Ghid al Cumpărătorului Informat,ce cuprinde informații referitoare la Promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare(antecontractelor). Acesta este disponibil, gratuit, aici.
Autoritatea Națională de Protecția Consumatorilor împreună cu Uniunea Națională a Notarilor Publici din Româniaa dezovltat Ghidul cumpărătorului de Locuințe,disponibil, gratuit, aici.
Actele necesare pentru încheierea unui contract de vânzare pentru un bun imobil sunt:
- Vânzători
- Acte de identitate (carte de identitate/buletin de identitate/carte de identitate electronică);
- Certificate de căsătorie (după caz);
- Date bancare (extras de cont din care să rezulte contul IBAN, banca, titularul și moneda);
- Date de contact (telefon și email).
- Cumpărători
- Acte de identitate (carte de identitate/buletin de identitate/carte de identitate electronică);
- Certificate de căsătorie (după caz);
- Date de contact (telefon și email).
- Actele de proprietate – cum ar fi contracte de vânzare-cumpărare, hotărâri ale instanțelor de judecată, certificate de moștenitor, titluri de proprietate și alte asemenea;
- Documentația cadastrală – cel puțin Releveu. De preferat este să fie prezentat întreg dosarul cadastral, precum și încheierea de intabulare în cartea funciară și extrasul de carte funciară pentru informare aferent;
- Extras de carte funciară pentru autentificare – acesta se solicită de către notarul public;
- Certificate de atestare fiscală pe numele vânzătorilor. Fiecare vânzător are câte un rol fiscal, astfel că fiecare trebuie să aibă impozitul achitat și să obțină certificatul de atestare fiscală de la direcția de impozite și taxe unde este situat bunul.
De asemenea sunt necesare certificate de atestare fiscală pe numele cumpărătorilor, de la direcția de impozite și taxe locale de unde aceștia au domiciliul. Atât în cazul vânzătorilor cât și cumpărătorilor toate datoriile trebuie să fie achitate la zi.
Certificatele de atestare ficală pot fi obținute în anumite condiții, de către biroul notarial, pe bază de împuternicire. - Certificat de performanță energetică pentru construcții de orice fel;
- Adeverință de la asociația de proprietari(pentru apartamente) din care să rezulte că sunt achitate la zi cheltuielile comune, care trebuie să conțină, conform Legii 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor, următoarele:
- Datele asociației (Denumire, sediu, CUI/CIF);
- Număr de înregistrare și data eliberării;
- Numele și prenumele președintelui asociației, precum și semnătura acestuia;
- Numele și prenumele administratorului asociației, precum și semnătura acestuia;
- Ștampila asociației (și, după caz, firmei de administrare);
- ATENȚIE: dacă elementele precizate lipsesc, adeverința NU este valabilă;
- De aici puteți obține un model orientativ.
- Ultimele facturi de utilități emise (curent, gaz, apă, canalizare șamd.) și dovada plății.
- Polița PAD – polița de asigurare obligatorie împotriva dezastrelor (pentru locuințe de orice fel )
- Acordul băncii creditoare (pentru bunurile care sunt deja ipotecate în momentul vânzării)
Pentru autentificarea contractului sunt recomandate două vizite, una în care să fie prezentate în original documentele și una în care să fie semnat contractul. Documentele precizate se pot transmite și electronic, însă lipsa originalelor poate atrage imposibilitatea autentificării actului.
Costul pentru autentificarea contractului este în funcție de valoarea bunului ce face obiectul actului. Click pentru detalii:
- Onorariul notarial, la care se adaugă TVA. Acesta se calculează în funcție de valoarea bunului, în conformitate cu prevederile Ordinului Ministrului Justiției nr.177/C/2024;
- Tariful perceput de către Biroul de Cadastru și Publicitate Imobiliară pentru extrasul de carte funciară pentru autentificare,cât și pentru intabularea în cartea funciară a actului.Acesta se calculează în funcție de valoarea bunului, în conformitate cu Ordinul 16/07.01.2019 al ANCPI.
- Tariful perceput de către Centru național de administrare a registrelor naționale notariale pentru interogarea Registrului Național Notarial al Regimurilor Matrimoniale,la care se adaugă TVA.
Pentru Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare („Antecontract/Precontract”) avem nevoie cel puțin de:
- Documentele de la punctele 1-4 (și, după caz, 11);
- Extras de carte funciară pentru informare;
- Suma ce se achită cu titlu de avans.
NOTA BENE: În cazul creditelor, suma cu titlu de avans nu trebuie să fie 15% din preț. Diferența de la suma achitată cu titlu de avans și până la 15% din preț se plătește la semnarea contractului de vânzare, din surse proprii ale cumpărătorilor, ulterior banca achitând diferența din creditul acordat.
Pentru Opinia Notarială (aceasta, de obicei, este cerută în cazul contractării unui credit ipotecar prin ING, Raiffeisen și BCR), sunt necesare cel puțin:
- Documentele de la punctele 1-4 (și, după caz, 11)
- Extras de carte funciară pentru informare – se poate folosi și cel de la Promisiune.